购物中心的经营之惑
许多已经开业的购物中心或一片萧瑟勉强维持或干脆关门调整，当投资人真实感受到什么叫投资风险，商家确实体会到什么叫门庭冷落的时候，对经营管理问题的探讨，就成了的核心环节。 对于购物中心项目来说，招商及销售完毕仅仅是一个开头而已。招商以及紧随其后的或长或短的养商期，将考验入驻商家的耐力和运气。养商的过程可能入不敷出。 伟业商业公司副总经理姜黎明表示经营环节才是购物中心项目是否成功的试金石。 商业地产要考虑的不仅是建筑产品，更重要的是研究商圈内人群的消费习惯和消费心理。
经营两大症结 在新开业的某家大型购物中心发现很多顾客在专卖店稍有停留便离开，并没有形成消费。一位顾客对说： 本来想到新开的购物中心逛逛，可是看到这么冷清，就不想买东西了。 许多新开业的购物中心都存在客流不旺的困扰，规模庞大的购物中心几乎没有顾客光顾倍显冷清，开业很长一段时间都不能形成理想的销售额。 开业之初的客流不旺给商业带来的将会是持续性的影响。 姜黎明表示， 购物中心开业之初最讲究商业氛围的营造，如果项目开业客流不旺就会给消费留下主观印象，要改变商业不旺的印象就要做大量的工作，这与消费心理有关。
购物中心往往由多种业态，几百个甚至上千个商户组成，定位及业态规划上的设计对后期经营管理影响巨大。多业态化发展趋势对于商业经营管理环节的要求越来越高，零售、餐饮、娱乐等各行业的不同特点使管理难度加大，大到如何统一宣传包装，小到如何统筹各业态营业时间都成了难题。如果在商业经营管理上缺乏经验没有统筹安排，就会伤害到购物中心整体功能与商业形象，导致项目对锁定的目标消费群失去吸引力。 经营起点变形 购物中心经营上面表现出来的问题，往往由于之前的环节就埋上伏笔。 张家鹏表示购物中心的定位是一个起点， 每一个项目在立项之初都像一个小孩子，他们有着各自的天赋，我们的工作就是找到这个天赋加以培养，但是这个小孩没有天赋，被逼迫往一个方向发展的话，最后的结果就不会很好。 所谓的天赋就体现在前期对区域、人群、竞争对手、消费习惯等等环境的研究上，而真正找到精准的定位并不容易。 购物中心项目的决策者本身都属于高消费人群，受主观感知的影响，我们接触的很多商业项目开始都倾向于做高端。 但是如果所在区域不适合或者购物中心对相应品牌没有吸引力，招商就会有问题，经营自然不会好。 产品导向逻辑 姜黎明表示，现有购物中心的开发商在开发思路上往往是产品导向逻辑，在大规模建 MALL 的时期，往往是先把产品做出来， 先做个大盒子再填商户 。但是，不同业态对硬件的要求存在特殊性，特别是大型主力店对硬件的要求往往非常严格。 譬如说大型超市要求4.5米净高；家居店要求楼板的称重达到 2000公斤；西餐需要供电量非常大；中餐需要人群聚集所以不能在3层以上等等。 各业态纷繁复杂的要求需要在前期设计阶段充分统筹考虑，而在开发理念和流程上的错位造成很多购物中心项目的尴尬。 购物中心项目的开发急需从产品导向业态经营导向转换。
租售比例不协调 业内专家表示，采取销售方式的项目无论销售面积的比例大小都会面临管理失控的问题。 购物中心的运营需要强势的统一，产权卖给小业主，当然就会有影响，但有些开发商又没有全部持有的实力或者正确的经营理念，这就牵扯到租售比例的老问题。 产权分散使管理失控表现在商业宣传推广上最为明显，当产权已经分散，统一的宣传推广执行难度非常之大。租售比例的不平衡还会给购物中心换租业态调整带来很大的压力，可以说购物中心是一种最敏感的商业体质，品牌会老化，人的消费心态也会变化，要不断调整以适应外部市场变化。产权出卖以后，会失去控制权，品牌调整就更无法达到。有一个极端的案例，某商业项目商铺打散销售产权后，购物中心经营不力，商户小业主为表达不满竟在商铺里卖起了花圈，而开发商对此没有任何权利予以干预。这种情况虽然非常极端，但是也最直白的表现了产权转移可能带来的风险。 销售比例过大造成经营管理失控的问题，这样的案例比比皆是，这也成为业内争论的焦点。现在越来越多的购物中心采用开发商全部持有的方式运营，这对商业的经营来说无疑是很好的基础，同时也是对开发商实力的考验。 专业化困局 购物中心在国内兴起不久，商业人才的缺乏成为了行业发展的深层隐忧。据专业人士透露，国内购物中心开发商绝大多数都是本土老牌房地产开发商，对商业的理解不深缺乏经验，而房地产开发与商业项目的开发运营是两个完全不同的行业。之所以有些商业项目出现打散出售 卖完就走 的情况也与专业人才的缺乏有关。在很长时间内，国内商业项目的开发明显有房地产开发的逻辑。 做一个房地产项目开发商的团队不过几十人，但是一个购物中心开业后需要的经营管理团队最少要上千人，对于房地产开发商来说这简直就是在不同领域干事，当然问题也特别多。 开发商没有商业领域的人员储备及缺乏行业精英，导致了诸多经营上的困难。 国内商业管理公司缺位也是影响行业团队专业化程度的因素之一，购物中心在中国发展仅仅几年的时间，在购物中心模式引入国内之前，百货业作为国内商业霸主，一直处于主导地位。一直以来国内商业的资深人士和专业团队也多是做百货业出身，而购物中心的开发运营囊括的业态众多，远远不是一两个行业所能涵盖，即使开发商决定与商业专业团队联手合作，但由于国内商业长期处在单一性阶段，外来代理机构资质的良莠不齐，团队能力的考量也是开发商面临的一个难题。 在售商业项目销量表
（来源：蓝筹地产评论）